Oversluiten hypotheek berekenen

Wil je het oversluiten van je hypotheek berekenen?

Net als een woning heeft jouw hypotheek ook periodiek onderhoud nodig. Voldoet de hypotheek nog aan jouw wensen en is de te betalen rente nog marktconform?

Berekenen oversluiten hypotheek: lagere maandlasten

Op het moment dat je jouw hypotheek oversluit en daarbij een lagere rente afsluit kun je maandelijks besparen in de kosten dankzij het verschil in rentekosten. Jouw voordeel kun je geheel vrijblijvend laten berekenen door Hypotheeksteun.

Sluit je hypotheek over

Hoe werkt het oversluiten van je hypotheek?

Bij het oversluiten van de hypotheek los je de oude hypotheek in met de nieuwe hypotheek. Over het algemeen doe je dit om in aanmerking te komen voor een lagere hypotheekrente, om zo de bruto maandelijkse hypotheeklast te verlagen en de rentevastperiode te verlengen. Op deze manier houd je meer besteedbaar inkomen over per maand en heb je een langere financiële zekerheid in de hypotheeklast.

Waar moet je op letten bij het oversluiten van de hypotheek.

Er zijn meerdere zaken van belang bij het oversluiten van de hypotheek. Je krijgt te maken met bijkomende kosten, zoals boeterente en financieringskosten.

Vergoedingsrente – ook wel boeterente genoemd – is een vergoeding die de huidige geldverstrekker in rekening gaat brengen voor vervroegde aflossing. De hogere hypotheekrente die je nu betaald zal vergeleken worden met de huidige aan te bieden lagere hypotheekrente.

Naast de vergoedingsrente krijg je ook te maken met bijkomende financieringskosten. Deze kosten bestaan veelal uit notaris, taxatie, advies en bemiddeling en kosten voor Nationale Hypotheek Garantie.

De kosten

Oversluiten van je hypotheek heeft meestal kosten tot gevolg, zoals taxatie-, notaris- en afsluitkosten. Dit is zeker het geval als je naar een nieuwe hypotheekverstrekker gaat.

De boeterente berekenen bij het oversluiten van je hypotheek

De grootste kostenpost is de boete die je moet betalen voor het vervroegd aflossen van je hypotheek. Bij het oversluiten van je hypotheek tijdens de rentevast periode, brengt de hypotheekverstrekker een boete in rekening ter grootte van de gemiste rente-inkomsten en dat kan behoorlijk oplopen! Stap je precies aan het einde van de rentevast periode over, dan betaal je deze boete niet.

Enkele factoren die de hoogte van de boeterente bepalen zijn:

  • Het hypotheekbedrag
  • De boetevrije aflossing
  • De resterende rentevastperiode
  • Het verschil tussen het rentepercentage dat je betaalt en het rentepercentage dat de hypotheekinstelling momenteel kan aanbieden.

Voorbeeld boeterente berekenen

Je huidige aflossingsvrije hypotheek bedraagt €160.000. Dit rentecontract heb je afgesloten voor 10 jaar tegen 3,5% en de rentevast periode is nog 6 jaar.  Over het algemeen mag je 10% van de hoofdsom boetevrij aflossen.

Overzicht gegevens die de hoogte van de boeterente bepalen:

  1. € 160.000 minus 10% boetevrije aflossing: €144.000
  2. Huidige hypotheekrente: 3,5%
  3. Huidige verkrijgbare hypotheekrente (vergelijkingsrente): 2%
  4. Resterende rentevast periode: 6 jaar
  5. Huidige rente minus de vergelijkbare hypotheekrente: 3,5% minus 2% = 1,5%
  6. €144.000 x 1,5%: €2160 vergoeding per jaar.
  7. Deze vergoeding per jaar x het aantal jaren dat de hypotheekrente nog vast staat: €2.160 vergoeding per jaar x 6 = €12.960

Bovenstaand voorbeeld geeft een ruwe berekening weer van hoe je de boeterente kan berekenen. Dit geeft je meer inzicht in de te betalen boeterente ten opzichte van het maandelijkse te behalen voordeel bij het oversluiten van je hypotheek. Een exacte boeterente kan je opvragen bij je huidige geldverstrekker.

HYPOTHEEKRENTE OP



Actuele hypotheekrente:

Financieringskosten bij het oversluiten van de hypotheek

Bij een oversluiting van de hypotheek is het noodzakelijk om gebruik te maken van de diensten van een notaris. Ook zal de waarde van de huidige woning opnieuw moeten worden vastgesteld – middels een taxatie. Daarnaast is het raadzaam om hypotheekadvies op te volgen en volgt meestal de vraag: “sluit ik mijn nieuwe hypotheek wel of niet af met Nationale Hypotheek Garantie?”.

Dit soort zaken zorgt voor bijkomende financieringskosten. Hoe hoog deze kosten zijn hangt af van de verdere invulling van de eventueel nieuw te verstrekken hypotheek.

Overzicht overige kosten hypotheek oversluiten

Notariskosten oversluiten

Notaris kosten liggen gemiddeld tussen de €600 en €900. Dit is afhankelijk van welke notaris de akte zal passeren. Iedere notaris heeft een eigen prijs.

Advies- en bemiddelingskosten bij oversluiten

Advies- en bemiddelingskosten liggen gemiddeld tussen de €1200 en €2500. Iedere hypotheekadviseur heeft een eigen prijs en werkwijze. Laat je goed adviseren bij het oversluiten van de hypotheek. Door de oversluiting kan er veel veranderen. Ook gezien vanuit het belasting-oogpunt. Verder natuurlijk een nieuwe geldverstrekker en een nieuwe rentevast periode. Het is ook belangrijk om stil te staan bij de risico’s in het leven, zoals bijvoorbeeld overlijden en inkomensverlies.

Kosten NHG bij oversluiten

Het percentage voor Nationale Hypotheek Garantie kan jaarlijks wijzigen. Door de jaren heen is het percentage langzaam gedaald van 1% naar 0,7% van de te verstrekken hypotheek. Of je deze kosten moet maken is afhankelijk van of je de bestaande hypotheek met of zonder Nationale Hypotheek Garantie hebt afgesloten. 

Kosten taxatie woning bij oversluiten

Bij de oversluiting wil de nieuwe geldverstrekker inzicht hebben in de huidige waarde van de woning. Deze kan op twee manieren worden vastgesteld: taxatie en desktop taxatie.

De te maken financieringskosten zijn dus afhankelijk van meerdere factoren.  Zo heeft ook de hoogte van de hypotheek invloed op de te maken financieringskosten.

Boeterente/vergoedingsrente en financieringskosten en Belastingdienst

De te betalen boeterente/vergoedingsrente en financieringskosten zijn fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat je nog een substantieel bedrag terug kan ontvangen van de belastingdienst. De hoogte hiervan is mede afhankelijk van de hoogte van je inkomsten. Laat je hierover goed informeren, dit geeft je namelijk een beter inzicht over de netto kosten.

Gevolgen oversluiten en de belastingteruggave

Door het verlagen van de bruto te betalen hypotheekrente zal het belastingvoordeel ook dalen. De belastingteruggave is gekoppeld aan je inkomen, woningbezit en hoogte van de hypotheekrente. Ook zien we de laatste jaren beslissingen vanuit de politiek die zorgen voor een verdere versobering van de hypotheekrenteaftrek. Om aansluiting hierop te houden is een lagere hypotheekrente en een lagere belastingteruggave passend bij de politieke visie.

Waarom hypotheek oversluiten?

Indien het maandelijkse bruto voordeel binnen de rentevast periode groter is dan de te maken boete en financieringskosten kan het zeker interessant zijn om de huidige hypotheek over te sluiten.

Het maandelijkse voordeel kan gespaard worden of gebruikt worden voor extra aflossing op de hypotheek, maar het voordeel per maand kan ook gebruikt worden voor de leuke dingen in het leven.

Door de hypotheek over te sluiten kun je ook een langere rentevast-periode afspreken om zo een langere zekerheid te hebben van een vaste lagere hypotheeklast. Bij het verlagen van de maandelijkse hypotheek laat je ook een lagere verplichting achter bij onverhoopt overlijden van een partner.

Wat als ik de hypotheek niet ga oversluiten?

Het staat een ieder vrij om de hypotheek wel of niet over te sluiten. Als je beslist de huidige hypotheek niet over te sluiten dan zal je het huidige rentecontract uitzitten en blijf je de hogere hypotheekrente (ten opzichte van de vergelijkingsrente) betalen. Door de hypotheek niet over te sluiten betaal je geen boeterente en financieringskosten en zal de hoogte van de hypotheek niet verder verhoogd worden.

Vrijblijvend het hypotheek oversluiten laten berekenen?

Het oversluiten van jouw hypotheek kan interessant zijn op het moment dat de hypotheekrente laag is en je voor jouw huidige hypotheek aanzienlijk meer rente betaalt. Laat vrijblijvend het oversluiten berekenen door Hypotheeksteun.

Extra interessant als:

  • De hypotheek over de helft van zijn looptijd is

  • Het huis meer waard is geworden dan de hoogte van jouw hypotheek

  • De rentevasteperiode bijna ten einde komt

  • Je gunstige voorwaarden hebt voor het boetevrij aflossen van jouw hypotheek

Sluit je hypotheek over