Hypotheek oversluiten (zonder) boete
Hypotheek oversluiten (zonder) boete
Veel Nederlanders die een hypotheek hebben staan eens in de zoveel jaren stil bij hun hypotheek. Hier komt vaak de overweging tot stand om de bestaande hypotheek over te sluiten en lopen dan meestal tegen een boete aan. De boete kan veel mensen weerhouden om de hypotheek over te sluiten. Het gaat hier namelijk vaak om behoorlijke bedragen. We behandelen hieronder de volgende vragen:
- Wanneer kun je een hypotheek oversluiten zonder boete?
- Waarom moet ik een boete betalen bij het oversluiten van mijn hypotheek?
- Hoe bepaalt de bank de hoogte van de boete?
- Moet ik de boete zelf betalen of kan ik die meefinancieren?
- Kan ik mijn hypotheek oversluiten zonder boete?
- Waar zit het voordeel bij oversluiten van je hypotheek?
Extra aflossen op je hypotheek zonder boete
Bij iedere geldverstrekker op de Nederlandse hypotheekmarkt heb je de mogelijkheid om extra af te lossen. Je lost dan af op een deel van de hypotheek zonder hiervoor een boete te betalen. De hoogte van deze aflossing is per geldverstrekker verschillend. Meestal is dit 10% tot 20% van de hoofdsom per kalenderjaar. Door extra aflossen daalt de hypotheekschuld en de hypotheeklast. Daarnaast kan de hypotheekrente over de hele hoofdsom dalen, doordat je financiering daalt naar een bepaald percentage van de marktwaarde. Je valt dan in een andere risicogroep. Extra aflossen zorgt dus voor een extra financieel voordeel.
HYPOTHEEKRENTE OP
Actuele hypotheekrente:
Hypotheek oversluiten zonder boete bij einde rentevast-periode
Op het moment dat de rentevast-periode is afgelopen is het mogelijk je huidige hypotheek over te sluiten zonder een boete te betalen. Heb je een hypotheek afgesloten met een variabele hypotheekrente? Dan mag je de gehele hypotheek op elk moment boetevrij inlossen.
Waarom een boete betalen bij het oversluiten van je hypotheek?
Bij het aangaan van je hypotheek kies je – in de meeste gevallen – voor een bepaalde rentevast-periode. Wanneer je voor het einde van deze periode je hypotheek wenst over te sluiten, zal de rentevast-periode worden onderbroken. Door deze onderbreking zal de geldverstrekker de afgesproken rente-inkomsten over de lening mislopen. Als tegendienst mogen banken een boete vragen. De boete mag met de inwerking treden van nieuwe Europese regelgeving (MCD) nooit hoger zijn dan het financiële nadeel.
Hoe bepaalt de bank de hoogte van de boete?
Bij het berekenen van de hoogte van de boete kijkt de bank naar verschillende factoren. Onderdelen van deze berekening zijn, onder andere:
- de hypotheekvorm;
- het aantal jaren dat de rente nog vast staat;
- hoeveel procent van de lening je jaarlijks boetevrij mag inlossen.
De bank zal naar het huidige rentepercentage kijken voor dezelfde rentevast-periode die je nog te gaan hebt. Bijvoorbeeld: je rente loopt over 5 jaar af en het percentage dat je nu betaald is 4%. De bank biedt op dit moment 2,5% aan voor 5 jaar vast. Het verlies voor de bank is dan 1,5%.
Voorbeeld berekening boete hypotheek oversluiten
| Uitgangspunten | Getallen en percentages |
|---|---|
| Hoogte van de huidige hypotheek | €200.000,- |
| Resterende rentevast-periode | 5 jaar |
| Huidig rentepercentage | 4% |
| Jaarlijks percentage boetevrij | 10% |
| Hypotheekrente bank zelfde periode | 2,5% |
Uitwerking:
De hoofdsom van € 200.000,- minus 10% (jaarlijks boetevrij inlossen) = € 180.000,-.
Resterende € 180.000,- x 1,5% (verschil tussen je huidige hypotheekrente contract en de actuele hypotheekrente die de bank nu aanbiedt) = € 2.700,-.
Deze € 2.700,- x 5 (het aantal jaren dat je hypotheekrente nu nog vast staat) = € 13.500,-.
Bovenstaand is een ruwe indicatieve berekening van de eventuele boete bij het inlossen van je hypotheek voor het verstrijken van je rentevast-periode. Let op, iedere bank hanteert hierbij verschillende uitgangspunten (percentage boetevrij inlossen), hypotheeksoort, hypotheekvorm, enz.
Het is dus raadzaam om een boete berekening bij je huidige geldverstrekker op te vragen (een zogeheten ‘pro forma aflosnota’). Deze berekening ontvang je doorgaans binnen enkele werkdagen en geeft je een duidelijk beeld van de boete bij oversluiten. Een pro forma aflosnota is vrijblijvend op te vragen.
Om te bepalen of het oversluiten van je hypotheek zinvol is, is het uiteraard ook van belang te weten wat je maandelijks kunt besparen ten opzichte van de boete. Laat geheel vrijblijvend je voordeel bij het oversluiten van je hypotheek berekenen.
Benieuwd wat jij kunt besparen op je maandlasten? Bekijk dan je mogelijkheden.
Moet ik de boete bij oversluiten zelf betalen?
Als het niet wenselijk is om de hypotheekschuld te verhogen, kun je er voor kiezen de opgelegde boete zelf te betalen. Dit wordt ook wel een zuivere oversluiting genoemd.
Vaak zal echter de boete meegefinancierd worden in de nieuw af te sluiten hypotheek. Samen met de overige financieringskosten zal de hypotheek dus verhoogd worden.
Kan ik mijn hypotheek ook oversluiten zonder boete?
Als je wacht tot de huidige rentevast-periode is afgelopen zal de bank geen boeterente in rekening brengen. Op dat moment kun je jouw hypotheek oversluiten zonder boete.
Na het verlopen van de rentevast-periode ben je vrij om een nieuwe rentevast-periode te kiezen bij je huidige geldverstrekker. Je kunt er ook voor kiezen om naar een andere bank te gaan, omdat deze bijvoorbeeld een lagere hypotheekrente aanbiedt.
Wachten tot de rentevast-periode afloopt kan voor- en nadelen hebben.
Het is voordelig als de hypotheekrente gaat dalen. Je hoeft dan geen boete te betalen en daarnaast wordt je maandlast minder door een lagere hypotheekrente.
Het nadeel kan zijn dat je zit te wachten tot de rentevast-periode afloopt en ondertussen de hypotheekrente verder stijgt. Het kan dan zo zijn dat je de boeterente uitspaart, maar dat de nieuwe hypotheekrente gelijk of hoger is dan je huidige hypotheekrentepercentage. Op dat moment heb je dus geen hypotheekrentevoordeel. Wanneer maak je de (financieel verantwoorde) juiste keuze?
Waar zit het voordeel bij oversluiten van je hypotheek?
Het voordeel – bij het oversluiten van je hypotheek naar een lagere hypotheekrente – ontstaat direct maandelijks in je portemonnee dankzij een lagere maandlast.
Voorbeeld oversluiten naar een lagere hypotheekrente
| Bruto rente voordeel per maand | € 250,00 |
| Huidige bruto maandlast (€ 200.000,- 4% rente) | € 666,67 |
| Nieuwe bruto maandlast (€ 200.000,- 2,5% rente) | € 416,67 |
Bovenstaand zie je een verschil in de bruto te betalen hypotheeklast per maand. In deze situatie is geen rekening gehouden met de te betalen boeterente, verdere bijkomende financieringskosten ( notaris, taxatie, advies en bemiddelingskosten) en of de kosten uit eigen middelen worden betaald of worden meegefinancierd in de nieuwe hypotheek.
Bij het beoordelen van het voordeel moet bepaald worden wat voor jou belangrijk is en wat een financieel interessante keuze zal zijn. Weegt het voordeel in maandlasten op tegen de kosten die gemaakt moeten worden? Hoe belangrijk is de hoogte van de hypotheekschuld voor je? In hoeverre is deze verantwoord? Of is een lagere bruto maandlast meer wenselijker?
Wil je meer weten over het oversluiten van je hypotheek, de boete en de mogelijke besparing? Neem dan geheel vrijblijvend contact op.
